Eine vermietete Wohnung kann grundsätzlich auch mit bestehendem Mietverhältnis verkauft werden. Für Eigentümer unterscheiden sich Zielgruppe, Vermarktung und Besichtigungsorganisation jedoch deutlich vom Verkauf einer leerstehenden Immobilie.
Besonders wichtig sind ein vollständiger Mietvertrag, transparente Angaben zur Miethöhe und zu den Nebenkosten sowie ein respektvoll abgestimmter Umgang mit dem Mieter. Für Kapitalanleger sind darüber hinaus Rendite, Hausgeld, Rücklagen und der Zustand der Immobilie entscheidende Informationen.
Ich unterstütze Eigentümer dabei, vermietete Wohnungen strukturiert für den Verkauf vorzubereiten, geeignete Kaufinteressenten anzusprechen und Besichtigungen möglichst effizient zu organisieren.
Vermietete Wohnung verkaufen: Das bestehende Mietverhältnis beachten
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung gilt grundsätzlich: „Kauf bricht nicht Miete“. Der Käufer tritt mit dem Eigentumsübergang grundsätzlich in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses ein. Der Verkauf allein beendet den Mietvertrag also nicht.
Für die Vermarktung sollten deshalb bereits vor dem Verkaufsstart die wesentlichen Angaben zum Mietverhältnis zusammengetragen werden. Dazu gehören insbesondere Mietvertrag, Miethöhe, Nebenkosten, Mietbeginn, Kaution, gegebenenfalls bestehende Vereinbarungen sowie Informationen über bisherige Mieterhöhungen oder Modernisierungen.
Bei bestimmten Konstellationen kann außerdem ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters bestehen. Das kann insbesondere relevant sein, wenn nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde oder begründet werden soll und anschließend an einen Dritten verkauft wird. Ob ein Vorkaufsrecht tatsächlich besteht, sollte im konkreten Einzelfall geprüft werden.
Mieter frühzeitig einbinden und den Verkauf planbar organisieren
Ein guter Informationsfluss kann den Verkauf einer vermieteten Immobilie erheblich erleichtern. Gerade Besichtigungstermine, Fotoaufnahmen und die Bereitstellung bestimmter Informationen sollten möglichst frühzeitig mit dem Mieter abgestimmt werden.
Vor dem Verkaufsstart prüfen wir deshalb gemeinsam unter anderem den bestehenden Mietvertrag, die aktuelle Miethöhe, Nebenkosten und Hausgeld, Mietbeginn und Kaution, vorhandene Modernisierungen sowie mögliche Besonderheiten des Mietverhältnisses.
Ziel ist nicht, den Mieter zum Teil der Vermarktung zu machen, sondern den Verkaufsprozess transparent zu organisieren und unnötige Konflikte zu vermeiden. Gleichzeitig erhalten Kaufinteressenten die Informationen, die sie benötigen, um eine vermietete Immobilie sachlich bewerten zu können.
Besichtigung einer vermieteten Wohnung richtig organisieren
Eine vermietete Wohnung ist weiterhin das Zuhause des Mieters. Besichtigungen sollten deshalb rechtzeitig abgestimmt, sinnvoll gebündelt und auf tatsächlich geeignete Kaufinteressenten konzentriert werden. Ein unangekündigtes oder eigenmächtiges Betreten der Wohnung kommt nicht infrage.
Für Eigentümer bedeutet das: Lieber wenige qualifizierte Interessenten als zahlreiche unnötige Besichtigungstermine. Vor einer Besichtigung können Interessenten bereits anhand von Exposé, Grundriss, Mietdaten, Hausgeld, Energieausweis und weiteren Objektunterlagen vorqualifiziert werden.
So lässt sich die Belastung für den Mieter reduzieren und gleichzeitig die Qualität der Besichtigungen erhöhen.
Gerade bei vermieteten Eigentumswohnungen lässt sich ein großer Teil der Interessentenauswahl bereits vor einer Besichtigung treffen. Wer Finanzierung beziehungsweise Eigenkapital, Kaufmotivation und grundsätzliche Erwartungen frühzeitig klärt, muss nicht jeden Interessenten durch die Wohnung führen.
Vermietete Wohnung gezielt an Kapitalanleger verkaufen
Für Kapitalanleger steht bei einer vermieteten Wohnung nicht nur der Zustand der Immobilie im Mittelpunkt. Entscheidend sind vor allem nachvollziehbare Miet- und Objektdaten. Dazu gehören beispielsweise Kaltmiete, nicht umlagefähige Kosten, Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, mögliche Sonderumlagen, Mietvertragslaufzeit und vorhandene Modernisierungen.
Je vollständiger diese Informationen vorbereitet sind, desto besser können Kaufinteressenten die Immobilie wirtschaftlich einordnen. Gleichzeitig lässt sich die Vermarktung gezielter auf Interessenten ausrichten, die ausdrücklich eine vermietete Immobilie beziehungsweise Kapitalanlage suchen.
Ich begleite Eigentümer beim Verkauf vermieteter Wohnungen und Kapitalanlagen insbesondere in Hannover, der Region Hannover und der Wedemark sowie unter anderem in Neustadt am Rübenberge, Wunstorf, Lehrte, Sehnde, Hildesheim, Peine, Braunschweig, Wolfsburg, Celle, Soltau und Bad Fallingbostel. Kapitalanlagen vermittle ich darüber hinaus auch Deutschlandweit.
Sie möchten eine vermietete Eigentumswohnung oder ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen? Gemeinsam prüfen wir zunächst Mietverhältnis, Unterlagen, möglichen Marktwert und geeignete Käuferzielgruppe und entwickeln daraus die passende Verkaufsstrategie.
Hinweis: Die Informationen auf dieser Seite geben einen allgemeinen Überblick und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung. Mietrechtliche Besonderheiten sollten im jeweiligen Einzelfall rechtlich geprüft werden.
